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Sostenibilidad 2.0: edificios saludables, Mosa y el profesor de finanzas inmobiliarias

Sostenibilidad 2.0: edificios saludables el valor financiero de los edificios sostenibles

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Si quieres leer la entrevista en inglés clica el encale.

 

Sostenibilidad?
Solo con un buen negocio

Texto Martijn Kagenaar
Photos Gregor Ramaekers

El profesor Piet Eichholtz habla sobre el valor financiero de los edificios sostenibles.
El profesor Piet Eichholtz es presidente del departamento y profesor de finanzas inmobiliarias de la Universidad de Maastricht. Anteriormente, trabajó para la Universidad de Amsterdam y el departamento de estrategia de inversión del fondo de pensiones ABP. Gracias a una combinación única de investigación científica y experiencia práctica, se ha convertido en un experto de renombre mundial en el campo de las inversiones inmobiliarias. A partir de 2010, él y su equipo han estado investigando el valor financiero de la sostenibilidad en la propiedad.

 

Sostenibilidad: ¿un ítem de costo o una inversión?

‘Hace unos diez años, decidí investigar el desempeño financiero de los edificios sostenibles. Honestamente, inicialmente tenía poca fe en ello. Comenzamos nuestra investigación desde una posición escéptica, pensando que “sostenible probablemente sea igual de caro”. Esa investigación resultó ser innovadora. Las etiquetas de energía y sostenibilidad acababan de comenzar a convertirse en un lugar común, por lo que no había una gran cantidad de datos disponibles. Aun así, en nuestra investigación, pudimos incluir alrededor de 700 edificios en los EE. UU. Que tenían etiquetas de energía. Los resultados fueron bastante sorprendentes: los edificios sostenibles eran más adecuados para el alquiler en comparación con los edificios no sostenibles. Tienen una tasa de ocupación más alta y más estable y se alquilan a precios más altos. Notamos este efecto tanto en alojamiento residencial como en propiedad comercial. Este resultado fue una especie de llamada de atención. Desde entonces se ha realizado mucha más investigación, y nuestros hallazgos se han confirmado una y otra vez: los edificios sostenibles son de menor riesgo y dan como resultado mayores retornos en comparación con sus contrapartes no sostenibles “.

El dinero habla

‘Las cosas cambiaron rápidamente. En 2010, fui ponente en el congreso anual de la European Public Real Estate Association. Las preocupaciones sobre el clima ni siquiera se consideraron en el evento, ya que solo se trataba de ganar dinero. Estoy seguro de que puedes imaginar cuánto de broma había en sostenibilidad. Presenté nuestra investigación en ese contexto. El fondo de mejor desempeño ese año en el tema de sostenibilidad fue Big Yellow, como la compañía británica Shurgard. Su dueño tiene unos pocos cientos de millones en su cuenta bancaria. Los gustos que asisten a eventos de esta naturaleza escuchan a las personas que han alcanzado en tal éxito. Esa es la razón por la que, mientras estaba en el escenario, le pregunté por qué hizo sus inversiones sostenibles. Lo expresó de manera muy simple y dijo: ‘En primer lugar, ahorro mucho dinero porque hago grandes ahorros en el uso de energía. Mis retornos han crecido significativamente. En segundo lugar, instalo paneles solares, incluso si pierdo al hacerlo. Lo hago como un gesto hacia los municipios. Los municipios quieren que los dueños de negocios den un ejemplo. Ahora, tengo permitido expandir mis ramas más rápidamente. No soy verde; Estoy interesado en el resultado final “. Realmente es el egoísmo ejecutado a la perfección. ¡Pero es una forma de pensar en esos inversores inmobiliarios! “

La sostenibilidad como factor higiénico

‘En este momento, los inversores inmobiliarios profesionales saben cómo ser más sostenibles (incluso si a menudo es solo porque los accionistas lo exigen). El mayor desafío radica en la oferta existente de propiedad, el stock de construcción. Anualmente, solo agregamos 1% a este stock. La gran mayoría de ese suministro se reconstruyó cuando los estándares de construcción relacionados con la sostenibilidad eran inexistentes. Se requiere mucha renovación en esta área, lo que costará enormes cantidades de dinero. En la actualidad, incluso los principales bancos, incluidos ING y ABN AMRO, se niegan cortésmente a financiar renovaciones de edificios con una etiqueta energética (EPC) “C” o inferior, una tendencia que comenzó con jugadores de nicho como Triodos y ASN. Hoy en día, dicha inversión ya no está reservada para los “bancos verdes”. Invertir en sostenibilidad para nuevos edificios no es nada difícil. El problema principal radica en los edificios existentes. Si se acerca a ING con un plan de renovación para un edificio con una etiqueta F, le solicitarán que lo convierta en un edificio con etiqueta A, de lo contrario, simplemente no lo financiarán. El HypoVereinsbank con sede en Munich lleva este paso un paso más allá, ya que sus asesores calculan la cantidad exacta requerida para mejorar su edificio. Si implementa los consejos que le dan, le proporcionarán un avance más alto y un interés más bajo. Esto ayuda a las personas a dar ese primer paso hacia una mayor sostenibilidad “.

¿Qué hay para los usuarios de edificios sostenibles?

En primer lugar, no es más costoso, y las investigaciones demuestran que cada dólar en ahorro de energía resulta en un alquiler adicional de 0.95 dólares. Eso significa que la situación se iguala. La sostenibilidad también es un factor en la guerra contra el talento. Con su oficina “digital primero” llamada The Edge en las Zuidas en Amsterdam, Deloitte dice: “Somos asesores tecnológicos de vanguardia, no contadores aburridos. Tenemos el edificio más sostenible, más inteligente y básicamente más fresco de los Países Bajos. ¡Tú también puedes trabajar aquí! “También creemos que tiene un efecto positivo en la salud.

Sostenibilidad 2.0: edificios saludables

‘Hace tres años, comenzamos a preguntarnos por qué las personas pagan más por un edificio sostenible. Sospechamos que tiene algo que ver con el capital humano. Las personas en dichos edificios pueden ser más saludables y, por lo tanto, más productivas, lo que es un beneficio para el usuario del edificio. Hay mucha literatura disponible sobre los efectos de la contaminación del aire, pero eso es un factor externo. Todavía no sabíamos qué sucede dentro del edificio. En la actualidad, estamos investigando los aspectos que pueden ser indicadores de la salud de las personas y del edificio en sí, incluido el estado de mantenimiento, el bienestar de los usuarios de la oficina y su baja por enfermedad. Actualmente estamos recopilando los resultados de esas investigaciones. Aunque todavía no he analizado todo, estoy convencido de que existen diferencias significativas entre lo saludables que son los edificios y los niveles de rendimiento de las personas en edificios “más saludables”. Un edificio saludable da como resultado menos ausencia por enfermedad “.

¿Los efectos de los materiales utilizados?

‘Invertir en sostenibilidad para nuevos edificios no es nada difícil. El problema principal radica en los edificios existentes “.

 

Podemos identificar dos tipos de etiquetas para edificios sostenibles en los Países Bajos. La etiqueta obligatoria de EPC solo tiene en cuenta el rendimiento energético como resultado del doble acristalamiento o el grosor de las paredes y cavidades. Los materiales utilizados en la construcción no cuentan para lograr esa etiqueta. Las etiquetas voluntarias como BREEAM y LEED son más holísticas y también tienen en cuenta la ubicación, el grado de verde de un techo y el uso de materiales sostenibles. Este segundo grupo de etiquetas ha creado una comunidad de ingenieros que saben todo acerca de cómo el uso de ciertos materiales puede influir en el proceso de asignación de etiquetas. Para este segundo grupo de etiquetas, los ingenieros pueden dar mucha más información al arquitecto diciendo: ‘Si lo hace de esta manera, dará como resultado una etiqueta LEED Gold, pero si hace esto y aquello, obtendrá LEED Platinum. “Después de todo, el ingeniero es contratado por el inversor”.
Familiaridad entre los arquitectos

‘Hay varios arquitectos que hablan de sostenibilidad desde un punto de vista moralista. Desafortunadamente, eso no es suficiente para convencer a los inversores, como los fondos de pensiones, porque su propósito no es mejorar el mundo. Su “deber moral” es garantizar que las personas que tienen derecho a pensiones reciban lo que han ahorrado durante décadas. Por lo tanto, debe pensar en sus términos y preguntar: “¿Qué hay para el inversor?” ¿Cuál es el riesgo? ¿Cuál es el regreso? Si hay un desequilibrio, entonces también pueden detenerse allí. Por lo tanto, como arquitecto o contratista que trabaja para un desarrollador e inversor, es mejor revisar primero lo que quiere el accionista. Necesitas hablar su lenguaje financiero. Sabemos que no es ciencia espacial, ya que los rendimientos de los edificios sostenibles son mucho mayores. Si me lo preguntas, esa es una forma mucho mejor de venderlo a los inversores en comparación con la moral moralista “.

 

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Hasta pronto!